計算方法とデータの限界
このサイトの数値は、誰でも確認できる公的データと上場REITの開示資料だけから、毎月自動で計算しています。
住宅版PERとは
マンションを買う値段で、同じ部屋を何年借りられるかを表します。たとえば4,800万円で買える部屋が月20万円（年240万円）で借りられるなら、4,800 ÷ 240 ＝ 20年です。株の「PER（株価が利益の何年分か）」と同じ考え方なので、住宅版PERと呼んでいます。
住宅版PER ＝ 中古マンションの1㎡あたり価格 ÷（1㎡あたり月額家賃 × 12）
年数が短いほど家賃に比べて買う値段が割安、長いほど割高です。投資の世界でよく使う「表面利回り」は、この逆数（1 ÷ PER）です。
価格のデータ
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（不動産流通機構の成約データ）を使っています。
- 期間：2025年4月〜2026年3月（直近4四半期）。東京都の「中古マンション等」26,416件。
- 区ごとに、成約価格を面積で割った1㎡あたり価格の中央値をとります。
- 家賃の元になるREITの物件はひとり暮らし向け（平均住戸24〜43㎡）・比較的新しいものが中心です。広さと築年数をそろえるため、主な指標は50㎡未満・築20年以内の成約に絞った価格で計算しています。広い部屋は1㎡あたりの価格の付き方が違うため、混ぜるとファミリー向けの値段とひとり暮らし向けの家賃を比べることになってしまいます。広さを問わない場合・すべての物件の場合の値も各区のページに載せています。
家賃のデータ
- 住居系J-REITが有価証券報告書（金融庁 EDINET）で開示している、物件ごとの月額賃料と賃貸面積を使っています。
- 1㎡あたり家賃 ＝ 月額賃料 ÷ 賃貸面積（空室分を含めないため、賃貸可能面積ではなく実際に貸している面積で割ります）。区ごとの中央値をとります。
- 学生寮・シニア住宅など運営会社が一括で借りている物件、家賃保証型の物件、底地は、市場の家賃とは言えないため除いています。
- 三井不動産アコモデーションファンドは物件ごとの月額賃料を開示していないため、年間の賃貸収入（共益費などを含む）を12で割って使っています。
| REIT | 決算期末 | 使った物件数 |
|---|---|---|
| コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 2026-01-31 | 160 |
| アドバンス・レジデンス投資法人 | 2026-01-31 | 263 |
| 三井不動産アコモデーションファンド投資法人 | 2026-02-28 | 121 |
数値を読むときの注意
- REITの賃貸マンションは駅近・築浅が中心のため、同じ広さの部屋でも家賃は街の平均より少し高めに出ます。その分、住宅版PERは低め（利回りは高め）に出ます。絶対値より、区どうしの比較として使ってください。
- ファミリー向け（50㎡以上）の部屋は家賃のデータが少ないため、いまは比べていません。広い部屋の相場は「相場を調べる」ページで確認できます。
- 家賃のデータが5物件未満、または成約が30件未満の区は「参考値」と表示しています。
- 区の中でも駅や立地によって価格と家賃は大きく違います。個別の物件の価値を示すものではありません。
- 過去の数値は将来の価格や家賃を保証するものではありません。投資判断や売買の推奨ではありません。
更新
家賃は毎月5日、価格と住宅版PERは毎月6日に自動で更新を確認し、新しいデータがあれば反映します。